ESEMPIO
A scopo esemplificativo, un esempio dei coefficienti, utilizzando quello di destinazione:
Camere 1,00
Servizi (Cucina, bagno, ripostigli) 0,90
Corridoi, disimpegni 0,80
Logge racchiuse da tre pareti 0,50
Cantine e soffitte 0,45
Balconi scoperti 0,30
Balconi scoperti 0,25
Terrazze a livello 0,22
Giardini 0,15

Da quanto esposto appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali: bisognerà valutare il taglio dell’appartamento, la posizione, l’orientamento e tutti gli altri fattori.
Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all’interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la validità delle tabelle, approvate in assemblea, non è sufficiente l’approvazione unanime dei presenti all’assemblea, essendo necessaria l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno proporre impugnativa.
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l’efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all’art. 69 disp. att. C.C.

MODIFICARE/CORREGGERE LE TABELLE:

L’affermazione più comune, a proposito delle tabelle millesimali, e’: “Sono sbagliate!”. Con quanto scritto sopra volevamo dare un minimo di infarinatura sull’argomento. Adesso vediamo cosa prevede la Legge.
L’art. 69 disp. att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell’ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.
La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali.
Nell’ipotesi di modifiche di una parte dell’edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando “è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”. Ed ecco qui la domanda più comune: “Nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?”. La risposta, secondo quanto detto dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, spetta soltanto al giudice. Infatti e’ solo Lui che può valutare se c’e’ un’alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Ma certamente pochi metri quadrati spesso non sono talmente significativi da giustificare una revisione.

FAR FARE LE TABELLE “DAL TRIBUNALE”
Per la formazione giudiziale delle tabelle, è necessaria la proposizione di una domanda specifica. La domanda giudiziale può essere proposta anche dopo che, tra i condomini, sia intervenuto l’accordo di ripartire le spese condominiali. La decisione finale, all’esito del giudizio, ha effetto di giudicato.

PREMESSA

I coefficienti presi in considerazione, moltiplicati per la superficie reale di ogni singolo vano sono:
-Coefficiente di superficie
-Coefficiente di destinazione
-Coefficiente di altezza interna
-Coefficiente di esposizione
-Coefficiente di prospetto
-Coefficiente di luminosità

I coefficienti di cui sopra sono stati elaborati secondo quanto previsto dalla circolare n.12480
del 26 marzo 1966 del Ministero dei Lavori Pubblici che si allega per maggior chiarezza
Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 —
Il Collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.

Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.
Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:
a) caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione;
b) caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto; .
e) caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.
Oltre alle predette che, ripetasi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni casi eccezionali, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento.
All’atto pratico, gli accennati criteri di vantazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità), i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.
Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:
a) coefficiente di destinazione;
b) coefficiente di piano;
e) coefficiente di orientamento;
d) coefficiente di prospetto;
e) coefficiente di luminosità;
f) coefficiente (eventuale) di funzionalità globale dell’alloggio

COEFFICIENTI PRESI IN CONSIDERAZIONE DAL TECNICO.
II calcolo della tabella A, come già detto, si basa sulla determinazione della «superficie di calcolo convenzionale», mediante il prodotto della superficie reale di ogni vano per alcuni coefficienti (detti «particolari») riflettenti le caratteristiche proprie dì ogni ambiente. La somma dei valori così ottenuti fornisce la «superficie ragguagliata ai coefficienti particolari». A tale superficie ragguagliata si applicano altri coefficienti (detti «globali») che tengono conto di altri fattori, comuni ad ogni appartamento. Il risultato di questi altri prodotti rappresenta la «superficie di calcolo virtuale».La quota millesimale relativa a ciascuna unità immobiliare si ricava quindi dal rapporto fra la superficie di calcolo convenzionale dell’unità stessa e la somma di queste superfici relative a tutte le unità facenti parte del condominio. I coefficienti particolari, che riflettono, come già detto, quelle caratteristiche intrinseche che sono variabili da vano a vano e che quindi occorre stimare singolarmente, sono i seguenti:
a) Coefficiente di superficie: si valuta sulla base del rapporto fra la superficie effettiva del locale e quella che a giudizio del tecnico sarebbe la superficie ottimale di quel dato ambiente inserito in quella unità immobiliare. Esso aumenta con il crescere della superficie, fino a un valore massimo, oltre il quale lo spazio in più diventa superfluo o quasi e quindi il coefficiente diminuisce.
b) Coefficiente di destinazione: tiene conto della utilizzazione degli spazi secondo la loro destinazione ed è direttamente proporzionale alla funzione ed alla importanza dei diversi ambienti di ogni unità immobiliare. Ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’ chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.
Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità.
Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze.
Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.
e) Coefficiente di altezza dei vani: si valuta sulla base della distanza verticale intercorrente fra la superficie del pavimento e quella del soffitto; esso varia con il variare di questa distanza, in rapporto alla destinazione di ogni ambiente.
d) Coefficiente di esposizione ed orientamento: si stima essenzialmente in base alla posizione delle pareti esterne dei vani rispetto ai diversi punti cardinali, ed in relazione al clima della località ove sorge l’entità condominiale. In linea generale e di massima si può dire che nei climi caldi il coefficiente è alto per le esposizioni ad Ovest e Nord ed è basso per le esposizioni a Sud ed Est; mentre nei climi freddi si verifica il contrario, cioè il coefficiente è alto per le esposizioni a Sud ed Est, ed è basso per quelle a Nord ed Ovest.
e) Coefficiente di prospetto o di veduta: si quantifica attraverso la valutazione dei maggiori o minori vantaggi che derivano ai singoli locali per il loro affaccio verso un dato ambiente esterno. Esso aumenta con l’aumentare della lunghezza di visuale e con il migliorare della visione che può godere chi si affaccia verso l’esterno.
f) Coefficiente di luminosità: si stima sulla base del rapporto fra le superfici illuminanti (finestre, balconi, ecc.) e l’area di ogni locale illuminato. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano) sia dall’esposizione rispetto ai punti cardinali.
Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.
Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.

I coefficienti globali, che invece si riferiscono a condizioni interessanti le diverse unità immobiliari nel loro insieme, sono:
g) Coefficiente di piano: viene valutato in base agli aspetti positivi o negativi derivanti dall’altezza del piano da terra. E’ generalmente crescente dal basso verso l’alto; in assenza di ascensore, invece, raggiunto un valore massimo fra il primo e il secondo piano, decresce rapidamente verso l’alto. Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, minore suscettibilità ai furti, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.
Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore. Nel vostro caso abbiamo tenuto conto che il condominio è dotato dell’impianto ascensore.
Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano.
h) Coefficiente di superficie complessiva: tiene conto della superficie ottimale di ogni tipo dì unità immobiliare e quindi è conseguenza di un rapporto fra questa e quella reale di ogni unità.
i) Coefficiente di funzionalità: sintetizza un giudizio di comodità, praticità e conforto che ogni unità immobiliare può fornire in relazione al suo carattere alla superficie totale ed alla sua ripartizione fra i diversi usi, alla dislocazione reciproca e dimensioni degli ambienti, ecc. in modo particolare sono stati abbassati i valori degli alloggi con ingresso dal ballatoio rispetto a chi ha l’ingresso diretto dal vano scala o dal corridoio mansarde